Управляющие компании | 8439.ru

По мере того, как рынок недвижимости становился более насыщенным, а экономические циклы укорачивались и смещались, гостиничные инвестиции стали выглядеть более заманчиво, как сами по себе, так и в составе проектов смешанного назначения и развлекательных зон.

В то же время, как подчеркивает Татьяна Веллер , национальный директор, руководитель группы гостиниц и гостиничного бизнеса JLL, гостиничный сектор испытывает влияние глобальных тенденций: Сегодня мир стал более прозрачным.

Меняется и бизнес-модель отрасли в целом. С финансовой точки зрения, франчайзинг означает меньший объем выплат оператору.

Контракты на управления заключаются, как правило, на очень длительный срок и предусматривают значительные платежи. При найме внешней управляющей компании период контракта может быть гораздо короче. Для капиталоемкого бизнеса привлечение бренда для уже имеющегося объекта — гораздо более простое решение, позволяющее также минимизировать риск.

Павел Ельников , старший сотрудник, руководитель группы гостеприимства и досугового бизнеса в России и СНГ, DLA Piper, объяснил, почему франчайзинговая модель не находила широкого применения среди инвесторов в России: Обычно контракт на управление гостиничным предприятием включает коммерческие и юридические условия. Большинство этих условий оказывают непосредственное и долгосрочное влияние на деятельность, как гостиницы, так и оператора.

К подобным условиям можно отнести: Кратко рассмотрим основные преимущества и недостатки сотрудничества владельца гостиничного предприятия с УК для обеих сторон. К положительным сторонам для УК можно отнести: Во-вторых, УК несет относительно низкие бизнес-риски, в связи с отсутствием расходов на строительство, строительства как такового и т. В-третьих, УК имеет высокую прибыль на инвестиционный капитал ROI и доходность собственного капитала ROE в связи с малым количеством или отсутствием инвестиций.

К отрицательным сторонам для УК можно отнести: Во-вторых, одним из рисков для УК может стать желание владельца вмешаться в управленческий процесс, изменив объем полномочий компании. В-третьих, контракт на управление является срочным и по завершению срока может не быть продлен, что приведет к потере части прибыли компанией.

В виду распространения своих ноу-хау, компания может легко потерять конкурентные преимущества. Она подошла к концу г. Таким образом, выручка компании за г. Международные компании в основном направлены на развитие отелей категории четыре и пять звезд, в то время как российские компании преимущественно работают с гостиницами категории две — три звезды.

В деятельности российских компаний следует отметить то, что они более гибкие при решении поставленных задач в гостиничных проектах. У них есть опыт работы с местными органами исполнительной и законодательной власти, они знают особенности работы региональных проектных организаций, а также ознакомлены со спецификой строительства.

Лидеры рынка — это управляющие компании, предоставляющие полный цикл услуг по созданию гостиничного проекта с последующим предоставлением услуг по управлению. Таким образом, работы компании начинаются с того, что она находит необходимый земельный участок под застройку, создают концепцию проекта и его инвестиционную модель, а завершаются этапом комплектации, обучением персонала и вводом объекта в коммерческую эксплуатацию.

Если у инвестора есть здание и он желает заняться реализацией проекта по созданию отеля, то управляющие компании могут в этом помочь. Согласно рамкам договора по оказанию консультативных услуг, после оценки возможности организации гостиницы, управляющие компании, учитывая требования и стандарты, смогут создать концепцию нового проекта. Сейчас гостиничные проекты приходится реализовывать при учете внешних факторов, оказывающих влияние на них.

К данным факторам относятся ограниченное число выделенных площадок под строительство гостиниц или полное их отсутствие; ряд существенных ограничений в результате использования под организацию гостиниц зданий, имеющих охранный характер памятники регионального или федерального значения ; не соответствие зданий под редевелопмент сетевым требованиям, снижение интересов инвесторов и рост срок окупаемости из-за высоких кредитных ставок.

В зависимости от месторасположения срок окупаемости гостиничного проекта варьируется от 7 до 10 лет. Обычно управление гостиницами осуществляется на основании договоров доверительного управления чаще всего , договоров единоличного исполнительного органа, договоров аренды очень редко.

Российские компании заключают договор на управление сроком от 5 лет, а международные операторы — от 10 лет. На гостиничном рынке России большинство гостиниц 56 процентов — объекты старого советского образца. Не более 10 процентов подверглись реконструкции и редевелопменту. В среднем отель категории пять звезд окупается за 10 — 12 лет при доходности 15 — 16 процентов, категории четыре звезды — за лет при доходности процентов, категории три звезды — за лет при доходности процентов.

Инвесторы проектов и владельцы действующих гостиниц порой недооценивают всех преимуществ работы с управляющими компаниями и гостиничными операциями. В то время как преимущества следующие: Благодаря этим преимуществам издержки и затраты сокращаются, улучшается макроэкономические показатели проекта, сокращаются сроки окупаемости проекта.

Придя к решению о реализации гостиничного проекта, следует сразу задуматься том, чтобы найти надежного и опытного партнера, способного учесть аспекты развития проекта и сделать его доходным и эффективным. Все в России знают, что собой представляют сельскохозяйственные рынки. Такие рынки можно найти в любом городе. Коворкинг становится все более популярным в Москве.

Все большее число бизнесменов предпочитают арендовать рабочие места в Рынок торговой недвижимости России в начале своего формирования однозначно отдавал предпочтение крупным форматам. По итогам прошлого года в индустриальную недвижимость России инвестиции снизились в 26 раз. Эксперты отмечают, что такого не В минувшем году на рынке коммерческой недвижимости, во всех сегментах произошли значительные изменения.

Достаточно часто любители животных вынуждены ненадолго уезжать в другой город или вовсе заграницу. И, как правило, перед Аналитики подсчитали, что в этом году на рынок будет выведено лишь 50 процентов от заявленных объемов, причем они будут почти

Расцвет внешних управляющих компаний в гостиничном бизнесе России. Всего несколько десятилетий назад гостиницы не считались инвестиционно-привлекательными активами. В секторе недвижимости имелись более привлекательные возможности, обеспечивавшие более быструю окупаемостью и требовавшие не столь крупных вложений. По мере того, как рынок недвижимости становился более насыщенным, а экономические циклы укорачивались и смещались, гостиничные инвестиции стали выглядеть более заманчиво, как сами по себе, так и в составе проектов смешанного назначения и развлекательных зон. Приглашение управляющих компаний, управленцев или консультантов для собственников, кто мало знаком с гостиничным бизнесом, отельеров, кто не имеет достаточно опыта или знаний, кто хочет улучшить свои финансовые показатели и повысить финансовую устойчивость и конкурентоспособность, но используемые ими методы и тактики не приносят результата, достаточно распространенная практика в Европе и Америке. Об этом часто слышу от европейских коллег, собственников отелей или читая статьи в европейских туристических изданиях или блогах. Безусловно, если говорить об известных гостиничных брендах, не каждый отель. Управляющий компании в гостиничном бизнесе на карте - фото, телефоны, адреса с рейтингом, отзывами и фотографиями. Адреса, телефоны, часы работы, схема проезда.

Гостиничные управляющие компании

Мы собираем, обрабатываем и храним личную информацию Клиентов в следующих случаях: Мы собираем следующую личную информацию Клиентов: Как и многие другие сайты, сайт www. С помощью данных инструментов сайт настраивается на работу лично с Вами. Использование и хранение личной информации 1. Мы используем собранную личную информацию Клиентов для предоставления и совершенствования услуг, предоставляемых для Вас, применения индивидуального подхода на сайте www.

Мы можем использовать геолокационные данные для предоставления услуг, ориентированных на Ваше местонахождение таких как реклама, результаты поиска и другой персонализированный контент.

Рассылка на электронную почту и антиспам политика. При Вашем желании и согласии Вы можете получать периодические рассылки по электронной почте, информирующие Вас о новостях компании и прочей информации.

Каждый Клиент выбирает получать ему рассылку от нас или нет. Чтобы отписаться от рассылки Вы можете перейти по специальной ссылке, размещенной в нижней части каждого письма либо в Личном кабинете на сайте www.

Безопасность личной информации 1. Компания может передавать личную информацию третьим лицам, действующим на основании договора, только для непосредственного исполнения своих обязательств перед клиентом, а также в случаях предусмотренных действующим законодательством. Ознакомившись с данными условиями, Клиент даёт согласие на обработку и хранение его личной информации в целях, обозначенных выше.

Операторы обычно соглашаются с тем, что появление новых гостиниц, находящихся под управлением одной компании, вблизи уже действующей создает конкуренцию и может негативно повлиять на операционные доходы собственника. Прочие важные условия договора управления, обычно не подлежащие обсуждению Другие важные моменты, присутствующие в договоре управления: Основная цель подключения новой гостиницы к международной гостиничной сети — в возможности использования преимуществ международных сетевых операторов с собственными централизованными услугами маркетинга и продаж, системами бронирования, а также программами лояльности клиентов.

Часть данных централизованных услуг является обязательной и оплачивается по фиксированным тарифам всеми участниками гостиничной сети то есть тарифы, применяемые внутри сети, не подлежат редактированию для отдельных членов сети, чтобы не создавать прецедентов и не ставить других членов гостиничной сети в заведомо невыгодное положение.

Другие типы централизованных услуг могут быть необязательными и поэтому оплачиваются гостиницей только при наличии экономического эффекта от их использования.

Список обязательных централизованных услуг, в основном, ограничен следующими типами: Централизованный маркетинг — обычно формируется в процентах от выручки от продажи номеров. При бесплатном проживании в отеле держателей карточек программы отель получает оплату за проживание компенсацию от гостиничного оператора. Работы по подготовке гостиницы к открытию. Основную долю данных затрат составляет оплата труда персонала будущей гостиницы, в первую очередь, Генерального управляющего самого высокооплачиваемого сотрудника гостиницы.

Расходы собственника на данном этапе составляют часть общего инвестиционного бюджета и напрямую зависят от того, насколько точно оператор и собственник спрогнозировали дату открытия гостиницы. Бюджет по подготовке к открытию готовится оператором заранее, причем у ряда операторов он включается в договор управления в качестве составной части — причем, сумма бюджета не меняется, если только не имеет место сдвиг ожидаемой даты открытия из-за задержек в графике строительных работ.

Другие гостиничные операторы представляют подобный бюджет ближе к завершению строительства, однако в этом случае собственнику желательно уже на этапе переговоров получить хотя бы общее представление о порядке цифр. Также, часть операторов отдельно выделяет вознаграждение за работы по запуску гостиницы. Наконец, при подготовке к открытию собственник также обязан перечислить гостинице начальный оборотный капитал, который используется для покрытия начальных операционных затрат объекта, включая налоги.

Механизмы контроля собственника за управленческими решениями оператора Хотя базовым постулатом договора управления является принцип невмешательства non-interference собственника в профессиональное выполнение гостиничным оператором своих обязанностей по управлению гостиницей и всеми вытекающими из этого необходимыми действиями, у собственника все же имеется ряд механизмов, которые позволяют ему влиять на ряд важных решений оператора.

Основные подобные механизмы перечислены ниже: Согласование годового бюджета — за редким исключением, большинство международных гостиничных операторов согласны с базовым принципом целесообразности утверждения собственником годового бюджета гостиницы, хотя оператор оставляется за собой право оспорить мнение собственника по любому пункту бюджета.

Право заключения оператором договоров аренды — в случае наличия в гостиницах пригодных для аренды помещений например, для установки банкомата, открытия банковского офиса или организации сувенирного киоска и проч. При этом нормальной практикой считается ограничивать право оператора на заключение договоров, которые имеют длительный срок действия или превышают заранее оговоренную сумму, или же не могут быть расторгнуты без штрафа с уведомлением за достаточно короткий срок.

Данная практика логична с точки зрения собственника, так как в случае продажи гостиницы создает обязательства перед третьими сторонами, что может влиять на рыночную стоимость актива. Таким образом, налицо нарушение собственником основного постулата договора управления о невмешательстве см. В качестве компромисса обычно можно согласовать право отдельного одобрения собственником только на оплаты крупных сумм — минимальная граница для таких сумм устанавливается в ходе переговоров и зависит от параметров конкретной гостиницы и объема денежных потоков, которые она генерирует в ходе обычной деятельности.

Особо следует отметить, что любые материальные потери собственника в результате нечестного и откровенно мошеннического поведения со стороны оператора обычно в лице руководителей гостиницы страхуются за счет приобретения полиса страхования для подобных случаев.

Регулярные встречи и отчетность оператора перед собственником — как правило, в договоре управления содержится отдельный пункт, закрепляющий за оператором обязанность по проведению регулярных встреч с собственником на уровне регионального руководителя операционным бизнесом оператора с целью обсуждения работы гостиницы и возможных разъяснений по принимаемым Генеральным управляющим операционных решений.

Регулярная отчетность также обязывает оператора заранее информировать собственника о любых прогнозируемых кассовых разрывах в операционной деятельности гостиницы например, ввиду ожидаемого сезонного снижения выручки, в результате чего может возникнуть дефицит средств для оплаты труда персонала, оплаты коммунальных платежей, а также погашения налогов , для предотвращения которого собственник обязан пополнить оборотный капитал гостиницы на обоснованную оператором сумму.

Ниже перечислены основные расходы собственника гостиницы при выбора договора франшизы: Единовременный платеж за право оформления договора франшизы — данная статья расходов в настоящее время включает в себя непосредственно плату за рассмотрение заявки на оформление франшизы т. Размер подобного платежа зависит от категории гостиницы, а также от того, является ли гостиница действующим объектом или только строится. По аналогии с договором управления, операторы обычно готовы формировать лицензионное вознаграждение по восходящей шкале, когда в первые несколько лет лицензионный платеж несколько ниже стандартного, чтобы компенсировать расходы собственника по подключению гостиницы к системе оператора и дать ей возможность выйти на стабильный уровень работы.

Централизованные услуги применяются по той же схеме, что и в варианте договора управления: Необязательные опционные централизованные услуги определяются для каждой гостиницы индивидуально и согласовываются с собственником на этапе формирования годового бюджета. Ограничение конкуренции — для держателя франшизы ограничения по возможной конкуренции со стороны других гостиниц, готовых заработать под тем же брендом в непосредственной близости от его объекта, может являться существенным фактором при подписании договора франшизы, поэтому гостиничный оператор обычно готов отказаться от подобного расширения портфеля в течение некоторого ограниченного периода времени после подписания данного договора.

Гибрид договора управления и договора франшизы Manchise Поскольку manchise как тип договора появился сравнительно недавно, сегодня в гостиничной сфере существуют различные трактовкиданной гибридной модели договора.

Форма контракта на управление как коммерческого соглашения появилась и получила распространение вслед за развитием первых гостиничных цепей и соответственно разнообразных форм внешнего управления. В х годах сначала в США, а затем и в других странах, стали возникать первые компании, управляющие гостиничными объектами от имени собственника. Развитие контрактных форм управления способствовали повышению эффективности гостиничного менеджмента, а также притоку инвестиций в гостиничный бизнес, направляемых из других сфер деловой активности - банков, страховых компаний, торговых корпораций и т.

Заключение контракта с управляющей компанией позволяло владельцам, не имевшим соответствующего опыта и знаний, достичь высоких финансовых результатов от эксплуатации принадлежащей им гостиничной недвижимости. В году в США десять ведущих компаний, управляющих гостиничными объектами, имели договоры на управление с гостиницами, предоставляя им не только эффективный менеджмент, но и "раскрученную" торговую марку.

Менее чем через десять лет, в начале года, существовало уже 20 компаний, управляющих на тех же условиях примерно отелями. Кроме них на рынке действовало более 60 независимых управляющих компаний, оперирующих гостиничными объектами, не предлагая последним франчайзингового пакета услуг. В настоящее время даже специалисты по гостиничному менеджменту с трудом объяснят разницу, существующую между различными формами, связывающими владельцев гостиниц с разнообразными внешними структурами, созданными для повышения эффективности управления гостиничным бизнесом.

Многие не понимают различия между независимой управляющей компанией и компанией, управляющей гостиничной цепью, или различия между франчайзинговой системой, добровольными гостиничными ассоциациями и сетью систем маркетинговой информации и бронирования. Для подобного замешательства имеются основания: Не затрагивая сути этого вопроса, обозначим круг действующих лиц, показав их основные различия.

Независимая управляющая компания обычно имеет дело с несхожим гостиничным продуктом, представленным отелями, различного уровня обслуживания и связанных или не связанных франчайзинговыми отношениями с другой компанией. В этом случае владелец гостиницы оплачивает услуги, как управляющей компании, так и франчайзинговой - за использование ее торговой марки. На московском гостиничном рынке примером таких отношений могут стать столичные отели, входящие в цепевое сообщество Marriott, управляемые компанией Interstate.

Управленческие компании в гостиничном бизнесе. История Заключение контракта с управляющей компанией позволяло владельцам, не имевшим. Российские сети и гостиничные управляющие компании работают и форматы для развития гостиничных проектов - городские бизнес-отели в. 13 окт. г. - Константин Левченко: Институт управляющих компаний в России не очень В гостиничном бизнесе все называют себя управляющей.

Найдено :

Случайные запросы